Пусть вас не сильно огорчает слово «распродажа», если вы — продавец, и не особенно радует, если вы — покупатель недвижимости. Вам предоставлена возможность узнать о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости Мариуполя непосредственно у тех, для кого операции с недвижимостью являются профессией, — у риэлторов ПО «Мариупольская недвижимость». Дело в том, что риэлтору приходится ежедневно встречаться и с продавцами, и с покупателями недвижимости (в 80% случаев — одновременно — во время просмотра объекта недвижимости). Поэтому у специалистов есть самая свежая информация о настроениях, предпочтениях, проблемах продавцов и покупателей. Итак…

Александр ЛЕОНОВ, зам. директора по операциям с недвижимостью: — Если говорить о рынке нежилых помещений (магазины, офисы и т. д.), то наибольшее оживление на нем наблюдалось весной и в начале осени. Среди покупателей коммерческой недвижимости достаточно много заказчиков из Донецка, Днепропетровска, Киева. Самый большой спрос — на магазины с торговой площадью 100—200 кв. м, но таких объектов в продаже практически нет, поэтому покупателям приходится выкупать квартиры (либо блоки квартир) на первых этажах в жилых домах на центральных улицах. Естественно, выросли цены на такие квартиры — по сравнению с 2000 г. — на 100—300%. За прошедший год также выросли цены на магазины (40—50%) и офисы (20—30%). Рынок аренды нежилых помещений в Мариуполе очень мал в связи с низким предложением, хотя есть стабильно высокий спрос на них. Особенно интересны арендаторам помещения и магазины площадью 50—200 кв. м с «евроотделкой», большие торговые площади (800—2000 кв. м), офисные помещения площадью 30—200 кв. м.
Прогноз: в течение первого полугодия 2003 г. рынок должен стабилизироваться, так как цены уже достаточно выросли и на данный момент достигают уровня цен 1996—1997 гг., а дальнейшее их повышение может просто отпугнуть потенциальных покупателей. В то же время строительство новых объектов коммерческого назначения практически не ведется по двум причинам: во-первых, отсутствие «интересных» и свободных земельных участков, во-вторых, стоимость строительства таких объектов все еще значительно выше стоимости аналогичных на вторичном рынке.

Ирина КОЛЕСНИК, агент по продаже жилья под коммерческое использование (квартиры — под магазины, офисы, аптеки и т. д.): — Говоря о рынке квартир под последующее их использование в коммерческих целях, можно условно разделить этот рынок по территориальному признаку: «центр», с его очень дорогими (и пользующимися высоким спросом!) квартирами в «сталинках»; прилегающие к «центру» районы («1000 мелочей», Кировский ЖМР, п/б «Нептун») с достаточно развитой инфраструктурой; и «окраины» (23 ЖМР, Черемушки, Восточный ЖМР), где сейчас наблюдается развитие инфраструктуры за счет именно небольших предприятий, размещаемых на первых либо в подвальных этажах жилых домов. За период 2001—2002 гг. цены на квартиры в «центре» выросли в 2—3 раза. На «окраинах» темпы роста не столь высокие — в пределах 50—100%, однако интерес потенциальных покупателей все больше обращается к «спальным» районам. В центре практически не осталось в продаже квартир на первых этажах, а те, что продаются, должны настолько эффективно использоваться, насколько требуют средства, вложенные в их приобретение, перевод в нежилой фонд, ремонт и т. д.
Прогноз: сейчас продолжает увеличиваться спрос на готовые магазины, которые появились относительно недавно на месте бывших квартир на первых этажах жилых домов в центре, однако рост цен, я думаю, на 2003 г. предполагается в пределах 10—15%.

Елена ХАМИТОВА, агент по продаже (жилая недвижимость): — Предложение квартир в Приморском районе очень небольшое в целом, а наиболее ликвидных и «интересных» объектов и того меньше — в основном предлагают крайние этажи, причем цены устанавливают на уровне цен в центре Жовтневого района. Наблюдается интересная тенденция: если раньше после просмотра квартиры, как правило, стороны торговались, и продавец шел на уступку в цене, то сейчас продавец устраивает своеобразный «аукцион» — ждет, кто из покупателей сможет предложить цену выше заявленной в объявлении. В сложившейся на рынке ситуации такое поведение лишено логики — ведь большинство продавцов (до 80% от всех выставленных на продажу квартир) сразу после продажи своей недвижимости (либо одновременно с ней) становятся «по другую сторону баррикады» — и выступают на рынке уже как покупатели. Что примечательно, сейчас, кроме традиционно пользующихся спросом «убитых» квартир, покупателей все чаще интересуют квартиры в хорошем состоянии (не «евроремонт», но добротный капитальный ремонт), которых, кстати, еще меньше, чем «убитых».
Прогноз: в данный момент происходит «сужение» рынка жилья с одновременным повышением цен, что и будет продолжаться еще минимум полгода, если инвесторы не примут решение о развитии «первичного» рынка недвижимости или хотя бы о введении в эксплуатацию «долгостроев», по которым работы практически не ведутся (либо прекращены вовсе).

Игорь ГУРЖИ, агент по продаже (жилая недвижимость): — Орджоникидзевский район всегда выделялся из общей картины на рынке недвижимости города или, точнее, представлял собой своеобразный «город в городе», за счет своей отдаленности от других районов. Поэтому здесь сложился свой внутренний рынок недвижимости, со своими особенностями и предпочтениями. Несмотря на отдаленность, Восточный ЖМР пользуется сейчас большой популярностью у покупателей, так как там находятся более новые дома, инфраструктура уже достаточно развита — нет проблем с транспортом, магазинами, аптеками и т. д. Естественно, спрос на жилье в районе пл. Победы (а также на бульварах 50 лет Октября и Комсомольском) был, есть и будет — квартиры-«сталинки» всегда найдут своего покупателя. Если говорить о рынке «элитного» жилья стоимостью от $25000, то в Орджоникидзевском районе такие практически не выставляются на продажу, но зато дорогие дома в достаточном количестве и продаются, и покупаются. Также в течение прошедшего года постепенно раскупались первые этажи жилых домов под коммерческую недвижимость, особенно на Восточном.
Прогноз: на рынке жилой недвижимости Орджоникидзевского района уже произошел достаточный рост цен за 2002 год (в пределах 40—60%), поэтому дальше продолжаться рост такими же темпами не может. Думаю, в течение следующего полугодия цены могут подняться еще на 5—8%.

Владимир ДЕМЧЕНКО, риэлтор-эксперт, специалист по ипотечному кредитованию: — Рынок ипотечного кредитования в Мариуполе начал развиваться недавно — примерно полгода назад. В начале проведения программы «Жилье в кредит» доля сделок по покупке жилья в кредит составляла около 3% от общего объема сделок, проводимых ПО «Мариупольская недвижимость». На сегодняшний день эта цифра увеличилась и составляет 12—15%. Причем сейчас в кредит приобретается не только жилье, но и объекты под коммерческое использование (квартиры под магазины, офисы). Относительно небольшой рост количества ипотечных кредитов можно объяснить неинформированностью горожан о системе ипотечного кредитования, недоверием к рекламе. Исправить эту ситуацию можно только со временем, когда все больше покупателей убедятся в выгодности и безопасности такой схемы приобретения жилья. Также за полгода изменились условия ипотечного кредитования, предлагаемые банками города. Если полгода назад первоначальный взнос был 50% от стоимости объекта недвижимости, срок кредита — до 3-х лет под 18% годовых в долл. США, то сейчас первоначальный взнос составляет 30%, срок кредита — до 5-ти лет под 13—17% годовых в долл. США (либо под 25—27% годовых в гривнях).
Прогноз: в связи с тем, что цены на недвижимость растут и подобные тенденции сохранятся еще длительное время, количество покупок жилья с помощью ипотечных кредитов будет резко возрастать — переплата банку процентов от стоимости приобретаемого жилья все равно меньше, чем рост рыночной стоимости недвижимости за тот же период. К тому же, накопить достаточную для покупки жилья сумму в связи с постоянным ростом цен становится все труднее большинству горожан. В будущем ипотечное кредитование окажет значительное влияние и на рынок аренды жилья, то есть на стоимость и сам спрос на долгосрочную аренду жилья (по всем расчетам, стать собственником жилья в течение 3—5 лет и одновременно жить в этой квартире выгоднее, чем оплачивать аренду такой же).