ДЛЯ ТЕХ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР, КОТОРЫЕ УКАЗЫВАЮТ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗАНИЖЕННУЮ, А НЕ РЕАЛЬНУЮ ИХ СТОИМОСТЬ

При сделках купли-продажи продавец и покупатель часто скрывают истинную сумму сделки, закладывая в договор купли-продажи инвентаризационную стоимость БТИ с целью экономии затрат, связанных с уплатой государственной пошлины и пенсионного сбора. Экономя сегодня пару сотен гривень, граждане не задумываются о том, сколько они могут потерять завтра, если вдруг сделка будет расторгнута. Каждый надеется, что с ним такого не произойдет. А как же все-таки бывает на практике?

МНЕНИЕ ПРОКУРАТУРЫ

Евгений Геннадьевич РУМЯНЦЕВ, старший помощник прокурора г. Ялта, председатель Ялтинской городской организации Союза юристов АРК:
- В последнее время участились случаи мошенничества при заключении сделок по купле-продаже квартир. То ли сами стороны выясняют, что они стали жертвами преступных действий, то ли это становится доступным правоохранительным органам, но, тем не менее, в суде находится немало дел такой категории - о признании сделок купли-продажи квартир недействительными. При этом, прежде чем признать саму сделку недействительной, в некоторых случаях признаются недействительными акты приватизации, факты выдачи доверенности, то есть все незаконные действия при оформлении сделки купли-продажи. Сошлюсь на пример. Весной, несколько лет назад, была совершена сделка между гражданином К., проживающим в г. Ялта по ул. Пироговской/Кучера, и гражданином М., проживающим по ул. Мисхорской. Предметом сделки стала благоустроенная двухкомнатная квартира. В договоре купли-продажи ее стоимость определена 10 тыс. грн., которые, согласно договору, продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора, что удостоверено государственным нотариусом.

А дальше события развивались следующим образом. Вернувшись после длительного отсутствия домой, К., который проживал в квартире один, увидел, что там в самом разгаре ремонт. На его вопрос к рабочим о том, что они здесь делают, ответил мужчина средних лет, который вышел из соседней комнаты и представился как новый хозяин квартиры. Еще не подозревая, что с его собственной квартирой происходят мошеннические действия, К. потребовал объяснений и с удивлением узнал, что, оказывается, квартира была приобретена у К. по договору. К., не принимавший участия в сделке, тут же обратился к прокурору с заявлением, чтобы разобрались и приняли меры. Прокурорской проверкой было установлено нарушение при реализации этой квартиры. Затем последовало заявление в суд г. Ялта в интересах К., где ответчиком выступал приобретатель квартиры М., а истцом - прокурор, о признании приватизации квартиры по ул. Пироговской и доверенности бывшей жены К. на продажу этой квартиры недействительными. Заявление подано в городской суд спустя два года. Все это время проводилась тщательная проверка, исследовались документы, делались запросы. Причем проверка проводилась не только органами прокуратуры, но и внутренних дел. И по ее результатам были возбуждены два уголовных дела в отношении двух мошенников, которым, как читатель догадывается, в свое время доверился М.

Обращаясь с заявлением в суд, прокурор привлек третьим лицом гражданку Г., бывшую жену К. и бывшую жилицу этой квартиры. Я специально подробно останавливаюсь на обстоятельствах дела, которое за три года превратилось в пухлый том, чтобы полностью показать лицо этой аферы. Следует обратить внимание на то, как приватизировалась квартира и как произведена сделка по этой квартире. Решением Ялтинского исполкома К. в общую собственность с Г. передана двухкомнатная квартира по ул. Пироговской и выдано свидетельство на право собственности на жилье. Через 6 дней государственным нотариусом была оформлена доверенность от имени Г. на продажу этой квартиры. И в тот же день был оформлен договор, в соответствии с которым совладелец квартиры К., действуя от своего имени и от имени жены, продал эту квартиру М. Все указанные сделки являются недействительными. Приватизация квартиры была произведена с нарушением законодательства о приватизации государственного жилищного фонда и Положения о передаче квартир в собственность граждан. В соответствии с пунктом 5 данного Положения, передача занимаемой квартиры в общую собственность осуществляется по письменному согласию всех членов семьи. Заявление на приватизацию квартиры Г. не подписывала. А подпись К., как выяснилось при почерковедческой экспертизе, выполнена не им.

Также не отвечала требованиям закона доверенность о продаже. В соответствии со ст. 64 Гражданского кодекса Украины доверенность должна выдаваться лично одним лицом другому. А Г. не могла выдать доверенность К., так как уже давно выехала за пределы Ялты и место ее нахождения неизвестно.

В соответствии со ст. 48 ГКУ прокурор предложил суду вернуть по всем сделкам стороны в первоначальное положение. И вот здесь и хотелось бы отметить, что если бы в договоре купли-продажи была указана истинная сумма сделки, то в данном случае спор завершился бы очень просто. В случае удовлетворения иска прокурора о возвращении сторон в первоначальное положение покупатель получил бы фактически все свои деньги обратно. А кроме того, после вступления в законную силу решения смог бы обратиться к лицам, виновным в нарушении закона, с иском о возмещении не только материального ущерба, но и морального вреда. И тогда бы не понадобилось десятков заявлений и жалоб в различные инстанции.

Возвращаясь к рассмотрению этого иска, я еще раз подчеркиваю, что суд, в свою очередь, тоже длительное время собирал необходимые материалы для существенного, правильного и всестороннего рассмотрения данного дела. В результате Ялтинский городской суд принял решение заявление прокурора г. Ялта удовлетворить полностью: приватизацию квартиры, доверенность на сделку купли-продажи признать незаконными и стороны вернуть в первоначальное положение. Решение вступило в законную силу.

В заключение можно сказать, что не было бы этой изматывающей трехлетней тяжбы, если бы М. подошел к данной сделке в соответствии со всеми требованиями гражданского законодательства по приобретению квартиры. То есть при подписании договора убедись, что перед тобой стоит продавец. Есть сомнение - попроси паспорт, поинтересуйся, почему человек продает квартиру, чтобы не приходить завтра и не предъявлять претензий о каких-то скрытых дефектах.

Я могу привести много примеров, когда граждане, сэкономив на нарушении закона, потом сами же страдают от этого нарушения, причем страдают во много раз тяжелее, чем степень этого нарушения. Экономя, мягко говоря, при сделке купли-продажи несколько сотен гривень, затем неминуемо теряют десятки тысяч. В прокуратуру, органы внутренних дел, суд с каждым днем растет поток заявлений о расторжении договоров купли-продажи. И все они, как правило, основаны на том или ином нарушении законов при совершении сделки. Но кто виновен в этих нарушениях? Не побоюсь сказать, что обе стороны. Их предварительный сговор на умышленное утаивание истинной суммы сделки и указание в договоре купли-продажи минимальной цены - это как раз тот узел, который приводит к тяжким последствиям.

Оценив и произведя сделку по реальной цене, гражданин может спать спокойно, откуда бы не выплыло нарушение закона. Он является добросовестным приобретателем, а значит, всегда может рассчитывать на надежную защиту.

МНЕНИЕ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ

Виталий Васильевич Мостовой, начальник ГНИ, г. Ялта:
- Установленная Законом Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" от 23 марта 1999 года
В соответствии со ст. 54 Закона Украины "О нотариате" необходимо обращать особое внимание на соответствие фактической цены продажи сумме, указанной в удостоверяемых договорах купли-продажи недвижимого имущества, проверяя тем самым, соответствует ли содержание удостоверяемой сделки требованиям закона и действительным намерениям сторон.

В случае обнаружения нарушения закона (занижение фактической цены продажи), в соответствии со ст. 51 Закона Украины "О нотариате" следует сообщать об этом органам налоговой службы для принятия необходимых мер.

МНЕНИЕ НОТАРИУСА

Юрий Алексеевич ЕПИФАНОВ, нотариус Ялтинского городского нотариального округа:
- Двух мнений быть не может: в договоре купли-продажи необходимо указывать истинную - продажную стоимость квартиры. Давайте вернемся на несколько лет назад и вспомним, что раньше ставка госпошлины была 5%, сегодня затраты составляют всего 2% (1% госпошлина и 1% пенсионный сбор) - снижение в 2,5 раза. В соотношении с общей стоимостью квартиры это небольшая плата за гарантию и спокойствие, которые граждане, несомненно, приобретают. В момент принятия документов для оформления сделки мы всегда консультируем стороны на предмет стоимости оформления, обращая их внимание, насколько же дороже будет стоить оформление, если в договоре указать истинную стоимость квартиры. Прежде чем принять важное решение, человек должен взвесить все "за" и "против".
Обсуждаемая проблема довольно актуальна. Я хотел бы читателям поведать еще одну печальную историю, которая рассматривалась судом. Она похожа на мошеннические сюжеты Володи Надувайло, периодически появляющиеся в печати.
После смерти гражданина заявление о принятии наследства подал только один из нескольких наследников. В связи с тем, что другие наследники не были прописаны с умершим, а также на основании заявления принявшего наследство о том, что он является единственным наследником, государственный нотариус выдал свидетельство о праве на наследство по закону. Затем эта квартира была продана и договор удостоверен другим нотариусом. В договоре стороны отказались указывать фактическую цену продажи и указали заниженную - инвентаризационную БТИ. После продажи квартиры объявилась еще пара наследников, которые обратились в суд о признании права собственности на часть наследства недействительным, а также о признании договора купли-продажи недействительным. Результат будет примерно таким же, как и в предыдущей истории, - все вернут в первоначальное положение. Последний покупатель, в лучшем случае, получит сумму, указанную в договоре купли-продажи. Кто виноват - установит суд. Но если бы в договоре была указана фактическая продажная цена, то покупатель себя бы чувствовал значительно спокойней.

МНЕНИЕ РИЭЛТОРА

Лев Николаевич БУЗДАКОВ, коммерческий директор Агентства недвижимости "СТД-центр":
- Этапы развития рынка недвижимости Украины очень похожи на этапы, которые прошла в свое время Россия. Среди наших клиентов очень много россиян, и вот у них по этому поводу давно существует одна точка зрения - в договоре купли-продажи должна фигурировать фактическая цена приобретения недвижимости. И это, как они сами говорят, для них этап пройденный.
Надо заметить, что и среди наших соотечественников все больше и больше желающих подстраховаться истинной стоимостью в договоре. Ко всему вышеизложенному хочу добавить еще несколько моментов.

Немаловажно при приобретении квартиры узнать всю подноготную объекта. Сколько раз он продавался, сколько по доверенности, был ли объект предметом спора, был ли он арестован, если да, то в связи с чем, был ли он в залоге, переходил ли когда-нибудь по наследству и т.д. Зная историю объекта, можно легко определить возможные подводные камни.
Когда появляются сомнения, не следует квартиру вычеркивать из вариантов приобретения. Покупайте, но сделку нужно застраховать от риска потери права собственности на основании судебного решения, связанного с установлением прав третьих лиц, не выявленных на момент удостоверения сделки купли-продажи.
И каким бы объект "чистым" ни был на первый взгляд, куплю-продажу нужно оформлять всегда по фактической цене продажи.

Бытует мнение, что если сделку оформить по заниженной цене и дополнительно взять расписку о получении истинной суммы, то покупатель себя страхует. Но не тут-то было. Давайте вспомним содержание любого договора купли-продажи, где стороны подписываются под тем, что им разъяснен смысл ст.87 УК Украины, согласно которой стороны в случае оформления договора купли-продажи по заниженной цене причиняют государству имущественный ущерб путем обмана или злоупотребления доверием в размере сэкономленных сумм на уплате госпошлины и пенсионного сбора. Надо заметить, что это уже уголовная ответственность. Поэтому, если дело попадает в суд и в качестве доказательств того, что вы уплатили по факту сумму выше указанной в договоре фигурирует, скажем, расписка, то вы рискуете стать обвиняемым по уголовному делу, где истцом уже будет государство, а, как известно, с государством шутки плохи.

Следует особо обратить внимание на то, что никаких дополнительных налогов с продажи не платится, налог на недвижимость отсутствует. Продавец при этом получает документ о законном происхождении средств.

"Недвижимость ЮБК" N24, июль 2001 г.